今年，央行共进行了5次降息，调整后，央行的5年期以上商业贷款基准利率从年初的6.15%降至目前的4.9%,降幅高达20.33%。从2016年1月1日起，“老房奴”将执行新的贷款利率，也就是说，今年央行连续5次降息的福利将于下月起兑现。

　　对于广大的房贷族来说，这一利好将为自己“减负”多少，家庭理财计划可以作哪些相应调整，就让理财师来为大家算算账吧。

　　降息

　　老房奴从次年1月1日计算

　　央行分别于今年3月份、5月份、6月份、8月份和10月份共进行了5次降息，贷款基准利率从6.15%降到了4.9%。对于贷款购房者来说，今年10月24日后申请房贷的购房者可按最新的4.9%利率(5年至30年)计算。但对于大多数“老房奴”来说，要享受到降息的福利，则要等到来年的1月1日。

　　记者从银行了解到，在降息或者加息的情况下，各家银行房贷利率调整方式并不相同，甚至一家银行的不同网点也各有政策。根据银行房贷合同约定，一般会有5种调整方式。即：固定利率、次年1月1日调整、按月调整、按季度调整、按年调整。

　　据工行省分行营业部个贷经理余连勇介绍，不论加息还是降息，目前房贷利率计算按“次年1月1日调整”计算是多数购房贷款合同的“默认格式”，所以，对于“老房奴”来说，意味着今年元旦以后才能享受到贷款利息下降的福利。

　　降息福利让广大房奴期待，但也有少部分人还得再等几个月才有资格按照新的利率标准执行。记者了解到，一些银行对公积金贷款外的自营贷款市民采取对年对月的方式调整利率，如果在降息前办理的贷款，需在一个自然年过后，方能按新利率计算还贷。据贵州银行理财师告诉记者，也就是说如果合同约定了是对年对月才调整，即使借款之后降息了，也是需要等到次年对应时间才能调整。

　　算账

　　100万元30年贷款每月少还153元

　　贷款基准利率从6.15%降到了4.9%，20%的下调幅度相当可观，那么从下个月开始执行新利率后，能为大家省掉多少利息钱呢，贵州银行理财师特地为大家算了笔账：

　　以纯商业贷款100万元房贷为例，还款期限30年，贷款利率均按照基准利率计算。根据最近一次央行利率调整为例(2015年10月23日)计算，按月等额本息还款，利率调整前月还款金额：5460.26元，利率调整后月还款金额：5307.27元，每月减少约153元。如果要与年初执行的6.15%商业贷款基准利率相比，则每月少还785.01元，月供下降得更为明显。

　　提醒

　　月供下降一月份不一定实现

　　同时，对于那些采用等额本息还款方式的房贷族，银行理财师提醒，由于要重新分段计息，2016年1月份月供可能会多一些。

　　假如2016年1月20日为还贷日，对于2015年12月21日至12月31日的利息要按照2015年计算，2016年1月1日至1月20日按照新利率计算。按照等额本息还款法，在每月还款金额不变的情况下，由于2016年要还的利息下降，本金就会上升，下降的利息和增长的本金抵消，有可能在计算月供时多出来一小部分。但实际上是多还的本金，而不是利息增多。但是2月份以后，贷款月供就恢复正常，会比2015年低。

　　因此，银行理财师提醒，在2016年1月份还款日之前，最好多存一些以备扣款。

　　延伸

　　原有优惠折扣不受降息影响

　　张女士5年前贷款买房，由于是首套房，当时享受了七折利率，下浮后为4.158%。对于央行今年的数次降息，张女士想知道明年自己的贷款利息会如何计算，还能在基准利率的基础上享受到七折优惠吗？

　　建行省分行理财师吴雪莉表示，央行加息或降息调节的都是贷款基准利率，借款人原来享受到的优惠利率折扣是不受影响的。目前张女士执行的贷款基准利率是2015年1月1日调整后的利率，七折后年利率为3.955%。按照合同约定，央行今年数次调息后，张女士的贷款于2016年1月1日也将按新的贷款基准利率计算，年利率为4.9%，享受七折后的年利率为3.43%。

　　建议

　　提前还贷划不划算还须据实际情况而定

　　利率下调，对于不少打算提前还贷的市民来说又开始纠结了，到底提前还贷划不划算？

　　余连勇经理分析，该不该提前还贷要根据贷款人的实际情况来看。如果手里有闲钱，而且资金也没有更好的投资渠道，可以考虑提前还贷。根据目前银行执行的房贷政策，如果该套房已还清房贷，以后还有购房需要，再贷款时仍可以享受首套房的利率优惠。但是如果只是部分提前还贷，则以后还要贷款购房的话，要按照二套房政策在基准利率基础上上浮1.1倍。

　　此外，据银行理财师提醒，一般银行不支持贷款不满一年提前还贷。如果能够提前还贷，则有可能涉及收取一定比例的违约金，贷款客户需要仔细了解贷款合同，看合同上是否提到支付违约金和比例。