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房租上涨趋势或持续
2015-08-13 16:42  来源: 新民晚报
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  □地产评论员孟子谅

  从近期多个租房热门板块的表现来看,毕业季的到来令部分地区的房屋租赁市场迎来成交热。与此同时,市中心区域则由于客群相对稳定,租赁市场表现较为平稳。虽然板块的市场表现不尽相同,但租金上涨的整体趋势仍在持续,业内人士认为,上海房屋租赁“卖方市场”的局面或将持续。

  热门区域小户型紧俏

  随着毕业季的来临,上海部分区域的住宅租赁市场也迎来热浪。

  近日,笔者到松江大学城、上海南站等较受大学毕业生欢迎的板块探访,受访的7家中介门店均称,区域内几乎已经没有适合整租的小户型房源。

  “近期看房的人很多,月租金在2000元左右的一室户已经全部租掉了,剩下的就是绿地蔷薇九里、御上海的3-4室房源,租金一般在5000元/月左右。”中原地产松江新城分行的中介人员告诉笔者。

  而在老公房数量相对较多的上海南站区域,租房者也面临着类似的局面。

  “这里靠近漕河泾,交通也较为便利,因此每到7、8月便会迎来大量的租房需求。”我爱我家汇成店的中介人员称,“租金在2500元/月左右的一室户属于‘可遇不可求’,在旺季里,基本上上午挂出来,下午就会被租掉。”

  有业内人士认为,随着“90后”群体渐成租赁市场主力,他们对于房源的品质要求也在提高。而重视隐私、青睐整租,正是造成上述区域小户型房源紧俏的重要原因。

  上海南站周边的中介人士表示,“以往的租房者只要房子质量过关、交通方便就会比较满意了,但近两年租客对小区品质、物业服务等因素都有了较高的要求。”

  “也正因此,近几年区域内的房源装修状况有了较大提升,房东一般会选择以简装为主,突出功能性和整洁度。”另一中介人士也表示,“事实上,这部分成本还是会‘羊毛出在羊身上’,经过简单装修的房源租金往往要提升10%左右。”

  中心城区表现平稳

  上海南站周边租赁市场火热,而仅4站轨交之外的徐家汇板块却是另一番景象。“目前可供租赁的房源从1房到3房都有,租金最低在3500元/月左右。”在徐汇区南丹路上,我爱我家中介人员介绍道。

  除徐家汇外,笔者在位于市中心的静安江宁路板块探访发现,板块内可供租赁的房源也相对较为充足。由于地处老城区,区域内有众多小面积的一室户房源出租,房源“随时来看都有”。

  “区域内的租房者多为在周边工作,有一定资金实力的白领人士。”上述中介人员续称,徐家汇区域的租房高峰一般会在每年3、4月份,与白领“跳槽”高峰同步出现,因此目前区域内的租赁市场相对比较稳定。

  位于静安区江宁路上的中原地产中凯分行的工作人员也表示,由于周边南京西路商务区的存在,每到春节后入职高峰期,区域内都会迎来较大量的租赁需求。

  对此,上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示,市中心城区的租房市场,很难用一般意义上的淡季、旺季来区分。因为这些区域的租金普遍比较高,租客人群的构成也比较稳定。

  作为租赁市场的“塔尖”,上海高端租赁市场今年以来也表现不错。据介绍,得益于核心区位、成熟商业氛围和完善配套,高端租赁的热门板块主要集中在新天地、古北等区域。

  DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示,上海高端住宅租赁市场整体租金保持在175-180元/月/平方米,2015年8月平均出租率在90%左右。

  房租“卖方市场”短期难改

  有中介人员告诉笔者,目前房屋租赁市场中定价的“主动权”往往掌握在房东手中。

  据商住不动产延长路店中介人员介绍,由于板块内租赁房源的供需较不平衡,房东在租金制定方面具有较大的灵活性。在同一个中介门店挂牌的房源,常会出现一套房源涨价,其他房源立刻“跟进”的情况。

  此外,由于房屋租赁合同往往采用“一年一签”,甚至“半年一签”等签约方式,续签时房东涨价的现象也屡见不鲜。

  8月刚刚买房的刘唱(化名)自2008年大学毕业后就一直租住在龙阳路一套小户型公寓中。该房的租金已经从他毕业时的1600元/月上涨到去年的2800元/月。但今年续签时房东突然提出要再次涨租500元至3300元/月,这让刘唱十分无奈,最终他拒绝了续签,转而购买了一套同区域内的二手老公房。

  对此,有业内人士表示,目前房屋租赁市场有较强的“卖方市场属性”,一方面,今年楼市成交火热,部分二手房源转租为售,导致了房屋租赁市场供应的减少。而另一方面,大量的租房需求使得握有租赁房源的房东并不急着出手,这导致了房租的攀升。与此同时,房价的连续走高也拉升了租金。

  上海链家研究部总监陆骑麟表示,从供需的角度来看,房屋租赁市场的“卖方市场”属性或会持续较长一段时间。不过,也有业内人士表示,商业机构的长租公寓初现规模,将成为传统租赁模式以外新的租房渠道。

作者:  编辑: 陈文坤  
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