每经记者尚希发自北京

　　当万达这艘国内商业地产的巨轮驶向港股市场时，其与腾讯、百度联手讲述“互联网故事”让资本市场很受用。

　　今年9月，彭博给万达商业地产的估值约为267亿美元(约合人民币1643亿元)。而到了12月，在装入了电商资产，并调高今年的综合溢利后，中金香港证券根据以贴现现金流量法为基础的资产净值及基于市盈率的分类加法总估值法，测算出万达商业地产的资产净值则为2860亿~3170亿元。此外，汇丰、中银以及花旗等多家机构的估值预测均显示，万达商业地产的最终估值将锁定在3000亿元上下。也就是说，装入电商资产之后，万达商业资产估值翻番。

　　机构溢价6倍认购

　　翻开万达商业地产最新发布的招股书可以发现，相比之前的版本，公司对其O2O业务的着墨更多。

　　招股书显示，这家名为“WandaInformation”的股份有限公司，2014年1月16日在英属处女群岛注册成立，万达商业地产(香港)有限公司与WandaInvestmentHoldingCo.Limited各拥有其50%股权。根据协议，大连万达集团、腾讯、百度分别持有WandaInformation70%、15%和15%的股权，并规划投资50亿元，在三年内完成注资。

　　同时，在更新的招股书中，万达的公司拥有人应占预测综合溢利从此前的不少于199.33亿元提高到了240.27亿元；投资物业预测公允价值收益也从此前的66.98亿元上升为97.25亿元。

　　兰德咨询总裁宋延庆此前在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，万达作为国内知名的商业地产领军企业，其本身的快速增长期已过，资本市场对其想象空间有限；另一方面，国内商业地产的泡沫化较为严重，留给传统商业地产发展的空间已经很小。这两个方面都将影响万达商业整体的估值。

　　“但O2O业务的纳入，对资本市场来说，万达开始讲新故事了，而这个故事的想象空间有多大，现在还很难预估。”一位长期跟踪万达的分析人士指出，在其看来，O2O业务溢利预测的提升与万达商业地产整体估值的提高息息相关。

　　看来资本市场的确很认可这个新故事。万达商业地产于12月10日起在香港公开发售，并计划于12月23日在联交所主板挂牌交易。根据最新消息，万达商业地产的招股价为41.8~49.6港元/股，包括科威特投资局在内的数十家机构溢价6倍参与认购。

　　瑞信认为，万达商业地产的大多数购物中心均拥有合适的规模、商品组合和地段，租金上涨潜力与收益率高于同行，在抛出O2O业务后，预计其净资产为3060亿~3760亿元。

　　万达O2O预计明年三季度上线

　　今年10月底，王健林曾向媒体透露，万达正在筹建大数据中心，最快可于明年7月底投入使用。根据王健林的计划，明年三季度，万达O2O平台将在全国正式上线。

　　在今年下半年万达内部召开的一次讨论会上，王健林重点谈到了目前正在进行的O2O业务。在他看来，O2O最关键的便是互动和体验，重头在线上，核心是消费的互动体验。

　　王健林脑海中的O2O也是诸多商业地产运营商目前都在谋划的。对商业地产来说，客户体验与客户粘性是决定项目成败的关键。

　　“正因为此，万达把时下最热门的O2O概念纳入到上市平台，是希望增加投资者对公司未来发展的想象空间，以提高资本市场的认可程度。”上述长期跟踪万达的分析人士表示，这传递给投资者的信息是：万达已经从最初“以售养租”的传统商业地产模式转变为通过搭建O2O平台获得持续稳定的收益。